Qui est concerné par la loi Hoguet ?
La loi s'applique à toute personne, physique ou morale, qui prête son concours de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui (article 1er) :
- l'achat, la vente, la recherche, l'échange et la location, saisonnière ou non, nue ou meublée, d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
- l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
- la cession d'un cheptel mort ou vif ;
- la souscription, l'achat ou la vente de parts ou d'actions de sociétés immobilières ou d'habitat participatif ;
- l'achat ou la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
- la gestion immobilière ;
- la vente de listes ou de fichiers de biens à vendre ou à louer, hors publications de presse ;
- la conclusion de contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé ;
- l'exercice des fonctions de syndic de copropriété.
Sont donc concernés l'agent immobilier et l'agence, l'administrateur de biens, le syndic, le marchand de listes, et le chasseur immobilier, puisque la recherche d'un bien pour autrui figure dans la liste.
La carte professionnelle
Ces activités sont réservées aux titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (article 3). Pour l'obtenir, il faut :
- justifier de son aptitude professionnelle, par un diplôme ou une expérience ;
- justifier d'une garantie financière si l'on reçoit des fonds pour le compte de ses clients ;
- être assuré en responsabilité civile professionnelle ;
- ne pas être frappé d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer.
La carte porte la mention de chaque activité exercée : transactions sur immeubles et fonds de commerce (la « carte T »), gestion immobilière (« carte G »), syndic de copropriété (« carte S »), marchand de listes. Elle est valable trois ans et se renouvelle deux mois avant son expiration (décret, article 80). Les conditions et la démarche sont détaillées dans le guide Carte T : la carte professionnelle d'agent immobilier.
Garantie financière et assurance
La garantie financière protège les clients dont le professionnel détient l'argent (dépôt de garantie, loyers, fonds d'une vente). Selon service-public.gouv.fr, elle est d'au moins 30 000 € les deux premières années d'activité, puis d'au moins 110 000 €, pour chaque activité. Un agent qui ne reçoit aucun fonds en est dispensé, à condition de le déclarer sur l'honneur à la CCI.
L'assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire dans tous les cas. Ses attestations sont demandées à chaque renouvellement de la carte.
Collaborateurs et agents commerciaux
Le titulaire de la carte peut habiliter d'autres personnes à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte : ses salariés (négociateurs) et des agents commerciaux indépendants, souvent appelés mandataires (article 4). Chacun justifie de sa compétence et de l'étendue de ses pouvoirs par une attestation d'habilitation ; l'agent commercial est inscrit au registre spécial des agents commerciaux et doit souscrire sa propre assurance de responsabilité civile professionnelle.
La loi leur interdit trois choses : recevoir ou détenir des fonds pour les opérations, donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé (hors les mandats signés au profit du titulaire de la carte), et diriger un établissement, une succursale ou une agence.
Le mandat écrit
Le professionnel ne peut négocier qu'après avoir reçu un mandat écrit de l'une des parties (décret, article 72). La convention précise (loi, article 6) :
- la rémunération et la partie qui en a la charge ;
- les conditions dans lesquelles le professionnel reçoit et rend les fonds, et ses modalités de reddition de comptes ;
- s'il est exclusif, les actions que le professionnel s'engage à mener et la périodicité à laquelle il en rend compte.
Le mandat doit limiter ses effets dans le temps, sous peine de nullité (article 7). Une clause d'exclusivité ou une clause pénale n'est valable que si elle figure expressément au mandat, en caractères très apparents, et un mandat exclusif peut être dénoncé par chaque partie après trois mois, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception (décret, article 78). Le détail est dans le guide Mandat simple ou exclusif ; le mandat donné par un acquéreur a son propre guide, le mandat de recherche.
Signé au domicile du client ou à distance, le mandat ouvre au client particulier un délai de rétractation de quatorze jours à compter de sa conclusion (Code de la consommation, article L221-18).
Le registre des mandats
Le titulaire de la carte T inscrit chaque mandat par ordre chronologique sur un registre conforme au modèle fixé par arrêté, coté sans discontinuité et relié à l'avance (décret, article 72). Le numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire du mandat remis au client.
Le registre peut être tenu sous forme électronique, dans les conditions du Code civil sur l'écrit électronique. Mandats et registre sont conservés dix ans. En agence, un seul registre reçoit les mandats de tous les collaborateurs.
Les honoraires
Aucune somme, à quelque titre que ce soit, n'est due au professionnel ni ne peut être exigée par lui avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit (loi, article 6). Il ne peut recevoir que la rémunération prévue au mandat, et seulement de la partie qui y est désignée ; pour une vente, il la perçoit une fois la vente constatée par l'acte authentique (décret, article 73).
Toute publicité pour une vente ou une location indique le montant des honoraires toutes taxes comprises ; pour une vente, ceux qui sont à la charge de l'acquéreur s'expriment en pourcentage du prix (loi, article 6-1). L'arrêté du 10 janvier 2017 impose en plus l'affichage du barème des honoraires dans l'agence et sur son site internet.
La formation continue
Les titulaires de la carte et les personnes qu'ils habilitent suivent une formation continue (loi, article 3-1) : quatorze heures par an, ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice. Depuis le 1er janvier 2021, elle comprend au moins deux heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement et deux heures sur les autres règles de déontologie (décret n° 2016-173). Sans elle, la carte n'est pas renouvelée.
Les sanctions
- Six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour qui exerce sans carte professionnelle, négocie pour le compte d'un titulaire sans y avoir été habilité, ouvre un établissement sans l'avoir déclaré, ou se présente comme agent immobilier sans être titulaire de la carte (loi, article 14).
- Deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende pour qui reçoit ou détient des fonds en violation de la loi, ou réclame une rémunération contraire à l'article 6 (article 16).
- Sur le plan civil, un mandat sans limitation de durée est nul (article 7), et le professionnel ne peut réclamer que la rémunération prévue au mandat (décret, article 73).
Les règles d'affichage des prix relèvent en outre du contrôle de la DGCCRF.