Mandat simple, semi-exclusif ou exclusif ?
Tous les mandats de vente obéissent aux mêmes règles de base : un écrit signé avant toute négociation, une durée limitée, la rémunération et la partie qui la paie, un numéro au registre des mandats (loi n° 70-9, articles 6 et 7, et décret n° 72-678, article 72). Ce qui les distingue, c'est l'exclusivité.
- Mandat simple : le propriétaire peut confier son bien à plusieurs agences et le vendre lui-même. Seule l'agence qui trouve l'acquéreur est rémunérée.
- Mandat exclusif : une seule agence commercialise le bien pendant la durée prévue. Le propriétaire ne signe pas d'autre mandat et ne vend pas sans elle.
- Mandat semi-exclusif : une seule agence, mais le propriétaire garde le droit de vendre lui-même. Ce n'est pas une catégorie de la loi : c'est une exclusivité aménagée par le mandat, soumise aux mêmes règles.
Le tableau comparatif
| Simple | Semi-exclusif | Exclusif | |
|---|---|---|---|
| Plusieurs agences | Oui | Non | Non |
| Vente par le propriétaire | Oui | Oui | Non, sauf clause contraire |
| Actions de l'agent écrites au mandat | Non exigé | Oui | Oui |
| Compte rendu périodique | Non exigé | Oui | Oui |
| Clause en caractères très apparents | Non | Oui | Oui |
| Dénonciation après 3 mois, préavis de 15 jours | Selon le mandat | Oui | Oui |
La clause d'exclusivité et ses conditions
Une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou une clause qui fait payer une commission au propriétaire même si la vente se conclut sans l'agent ne s'applique que si (décret n° 72-678, article 78) :
- elle est écrite expressément dans le mandat ;
- elle figure en caractères très apparents ;
- un exemplaire du mandat a été remis au propriétaire.
La clause pénale ne peut pas dépasser le montant des honoraires prévus. En contrepartie de l'exclusivité, le mandat précise les actions que l'agent s'engage à mener (diffusion, visites, publicité…) et la périodicité à laquelle il rend compte de son travail au propriétaire (loi, article 6).
Durée et résiliation
Tout mandat doit avoir une durée : un mandat sans limitation dans le temps est nul (loi, article 7). Trois, six ou douze mois sont des durées courantes.
Un mandat qui comporte une clause d'exclusivité peut être dénoncé à tout moment après trois mois à compter de sa signature, par le propriétaire comme par l'agent, en prévenant l'autre partie quinze jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (décret, article 78). Pour un mandat simple sans clause de ce type, la résiliation suit ce que prévoit le mandat.
Le délai de rétractation
Signé au domicile du propriétaire ou à distance (par e-mail, en ligne), le mandat ouvre au particulier un délai de quatorze jours pour se rétracter, à compter de sa signature (Code de la consommation, article L221-18). Le mandat doit alors comporter le formulaire de rétractation. Signé à l'agence, il n'ouvre pas ce délai.
Mandat simple ou exclusif : lequel choisir ?
Le mandat simple convient au propriétaire qui veut garder toutes ses options : plusieurs agences, une vente entre particuliers en parallèle. Le revers : le même bien diffusé par plusieurs agences, parfois à des prix différents, et aucun plan d'action écrit.
Le mandat exclusif convient à celui qui veut un interlocuteur unique et un plan d'action écrit, contrôlé par des comptes rendus. Le propriétaire n'est pas lié au-delà du raisonnable : il peut en sortir après trois mois.
Le semi-exclusif est un compromis : une agence engagée, sans renoncer à vendre soi-même. Pour l'agent, il ne vaut qu'avec une clause claire sur le cas où le propriétaire trouve l'acquéreur. Le mandat de l'acquéreur obéit aux mêmes règles : voir le guide Mandat de recherche, et pour l'ensemble des obligations, le guide Loi Hoguet.