À quoi sert le mandat de recherche ?
Le mandat de recherche est le contrat de l'acquéreur, ou du locataire : c'est lui qui mandate le professionnel, pour qu'il trouve le bien qui lui correspond. C'est l'inverse du mandat de vente, signé par le vendeur.
La recherche d'un bien pour autrui est une activité réglementée par la loi Hoguet (article 1er) : seul un titulaire de la carte T, ou une personne qu'il habilite, peut l'exercer. Le mandat écrit est obligatoire avant toute négociation (décret n° 72-678, article 72) ; c'est aussi lui qui fonde la rémunération du professionnel. Il sert à l'agent immobilier qui accompagne un acquéreur comme au chasseur immobilier, dont c'est le métier.
Ce que le mandat de recherche doit contenir
La loi impose (loi n° 70-9, articles 6 et 7, et décret, articles 72 et 73) :
- un écrit, dont un exemplaire est remis au client ;
- la rémunération du professionnel et la partie qui la supporte ;
- une durée : un mandat sans limitation dans le temps est nul ;
- le numéro d'inscription au registre, reporté sur l'exemplaire du client ;
- s'il est exclusif, la clause d'exclusivité en caractères très apparents, les actions que le professionnel s'engage à mener et la périodicité de son compte rendu ;
- s'il est signé par un collaborateur ou un agent commercial, son nom et sa qualité.
En pratique, il décrit aussi le bien recherché : type de bien, surface, nombre de pièces, secteur, budget maximal, critères indispensables. Plus la description est précise, plus le professionnel peut justifier que le bien proposé correspond à la demande.
Les honoraires : qui paie, et quand ?
Le professionnel ne peut recevoir que la rémunération prévue au mandat, et seulement de la partie qui y est désignée (décret, article 73). Dans un mandat de recherche, c'est en général l'acquéreur, son mandant. Les honoraires sont souvent un pourcentage du prix d'achat ou un forfait.
Aucune somme ne peut être exigée avant que l'opération soit conclue et constatée par écrit (loi, article 6) : pas d'acompte à la signature du mandat. Pour une vente, la rémunération est perçue une fois la vente constatée par l'acte authentique.
Pour une location, la rémunération de l'intermédiaire est en principe à la charge du bailleur ; seules la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux peuvent être partagées avec le locataire, dans la limite de plafonds par mètre carré fixés par décret (loi n° 89-462, article 5).
Mandat de recherche simple ou exclusif
Avec un mandat simple, l'acquéreur peut confier sa recherche à plusieurs professionnels et chercher lui-même. Avec un mandat exclusif, il s'engage à passer par un seul professionnel pendant la durée prévue ; en échange, celui-ci s'engage sur des actions précises et rend compte régulièrement.
La clause d'exclusivité n'est valable que si elle figure expressément au mandat, en caractères très apparents, et une clause pénale ne peut pas dépasser le montant des honoraires prévus (décret, article 78). Les deux formules sont comparées dans le guide Mandat simple ou exclusif.
Rétractation, durée et fin du mandat
- Rétractation : signé au domicile du client ou à distance, le mandat ouvre au particulier un délai de quatorze jours à compter de sa signature (Code de la consommation, article L221-18). Signé à l'agence, il n'en ouvre pas.
- Durée : elle est fixée par le mandat. Six mois est une durée courante pour une recherche ; la loi exige seulement qu'elle soit limitée.
- Fin anticipée d'un mandat exclusif : après trois mois, chaque partie peut le dénoncer, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception.
Le mandat de recherche au registre des mandats
Comme les mandats de vente et de location, le mandat de recherche est inscrit par ordre chronologique au registre des mandats du titulaire de la carte, et son numéro figure sur l'exemplaire remis au client (décret, article 72). Mandats et registre se conservent dix ans. Le détail des obligations est dans le guide Loi Hoguet.